전세가 좋을까요, 월세가 나을까요?

서울 아파트 평균 월세가 처음으로 160만원을 넘어섰어요. 4~5년 전만 해도 서울 평균 월세가 100만원 안팎이었는데 많이 올랐어요. 동시에 서울에서 전세와 월세 비율이 딱 50:50이 됐어요. 10년 전에는 전세가 65%였는데 이제 절반으로 줄어든 거예요. 전세금을 한꺼번에 모으기 어려운 분들은 월세로 가고, 전세는 가격이 너무 올라 구하기도 어려운 상황이에요. 그렇다면 지금 전세와 월세 중 어느 쪽이 더 현명한 선택일까요?

두 선택지를 비교할 때 핵심 개념이 '전월세 전환율'이에요. 전세금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연간 이율인데, 지금 서울 평균은 약 5% 수준이에요. 전세 3억원짜리 집이라면 월세로는 보증금 1천만원에 월 120만원 안팎이 돼요. 한편 3억원을 정기예금에 넣으면 연 3.3% 기준으로 한 달 이자가 82만원이에요. 즉 전세금을 예금에 넣어도 월세를 다 충당하기는 어려워요. '자기 돈으로 전세를 넣으면 매달 월세보다 조금 더 낸다'는 셈이에요. 하지만 이 계산은 대출 없이 자기 돈이 있을 때 이야기예요.

대출을 받아야 한다면 이야기가 달라져요. 지금 전세자금대출 금리가 연 5%대라서, 8억원을 대출받으면 이자가 한 달에 330만원 넘게 나와요. 같은 집을 월세로 계약하면 200~220만원 수준이니, 이 경우엔 대출받아 전세 사는 것보다 월세가 확실히 유리해요. 반대로 자기 돈으로 전세를 넣을 수 있다면, 그 돈을 예금·펀드로 운용해 수익을 올리면서 전세도 사는 셈이에요. 결국 핵심 질문은 하나예요. '전세금을 내 돈으로 낼 수 있나요, 아니면 대출이 필요한가요?' 대출이 필요하다면 지금 시점엔 월세가 더 유리할 가능성이 높아요.

전세를 선택한다면 전세보증보험 가입을 꼭 챙겨요. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증의 전세보증보험에 가입하면 집주인이 보증금을 돌려주지 못해도 보험에서 먼저 돌려줘요. 보험료는 보증금의 약 0.1~0.2% 수준이에요. 월세를 선택했다면 연말정산 때 월세 세액공제를 반드시 챙기세요. 총급여 8,000만원 이하 무주택 세대주라면 월세의 15~17%를 세금에서 깎아줘요. 월 100만원씩 1년이면 최대 170만~200만원을 돌려받을 수 있어요. 이 공제를 모르고 지나치시는 분들이 정말 많아요.

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