내 전셋집 깡통인지 직접 계산해봐요

전세 사기 뉴스를 보며 '혹시 내 전셋집은 괜찮을까?' 불안해본 적 있으신가요? 이른바 '깡통전세'란, 집값이 보증금보다 낮아지거나 집주인이 갑자기 돈을 못 돌려주는 상황이 됐을 때 내 보증금을 고스란히 잃게 되는 경우를 말해요. 최근 수년간 전세 사기 피해자가 수만 명에 달할 정도로 심각한 사회 문제가 됐어요. 어제 예고드린 대로, 오늘은 내 전셋집이 깡통전세 위험이 있는지 스스로 계산하는 방법을 알려드릴게요.

깡통전세 위험을 확인하는 핵심 기준은 두 가지예요. 첫 번째는 '공시가격 126% 룰'이에요. 집의 공시가격(국토부가 매년 발표하는 기준 금액)에 1.26을 곱한 금액보다 내 전세보증금이 높으면, 주택도시보증공사(HUG) 전세보증보험 가입 자체가 거절돼요. 예를 들어 공시가격 3억 원짜리 집이라면, 3억×1.26=3억 7,800만 원이 마지노선이에요. 내 전세보증금이 이 금액을 넘는다면 보험도 못 들고 위험 신호예요. 두 번째는 '전세가율 90% 룰'이에요. 집주인의 은행 담보대출(선순위 채권)과 내 전세보증금을 합쳐서 집 시세의 90%를 넘으면 안 돼요. 시세 5억 원 집에 집주인 대출이 1억 원 있다면, 내 보증금은 3억 5,000만 원(5억×90%-1억) 이하여야 안전해요.

그럼 어떻게 확인할 수 있을까요? 먼저 집의 공시가격은 국토부 '부동산 공시가격 알리미' 사이트에서 누구나 무료로 조회할 수 있어요. 집 시세는 국토부 실거래가 공개시스템이나 부동산 앱에서 확인하고요. 집주인의 대출은 등기부등본의 '을구'(권리 관계 항목)에서 확인할 수 있어요. 대출 잔액과 내 보증금을 더해서 집 시세의 90%를 넘지 않는지 직접 계산해보는 거예요. 또 HUG '안심전세 앱'을 활용하면 조금 더 편하게 확인할 수 있어요. 오는 9월 21일부터는 이 앱에서 집주인이 과거 보증금을 돌려주지 않아 보증 가입이 제한된 임대인인지까지 조회할 수 있게 돼요.

10월부터는 새 제도도 시행돼요. 전세보증금을 돌려주지 않은 임대인은 HUG, 주택금융공사, SGI서울보증 세 기관이 정보를 공유해서 어느 기관에서도 보증보험 가입을 못 하게 막아요. 세입자 입장에서 훨씬 촘촘한 보호망이 생기는 거예요. 하지만 어떤 제도도 100% 완벽하진 않아요. 계약 전에 직접 공시가격과 전세가율을 계산해보는 습관, 등기부등본을 떼어 대출 여부를 확인하는 습관이 가장 확실한 안전 장치예요. 보증금이 클수록 직접 확인하는 게 무엇보다 중요해요.

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