가을 전세 구하기 하늘의 별 따기예요

가을 이사철이 왔는데 서울 전세 매물이 사라졌어요. 1년 전보다 무려 25%나 줄었거든요. 1,250세대가 넘는 서울 대단지 아파트에서 전세 매물이 고작 3건인 경우도 있을 정도예요. 서울 아파트 평균 전셋값도 7억 1,178만 원으로 처음으로 7억 원을 넘었어요. 새로 이사하거나 계약을 갱신해야 하는 분들은 발이 동동한 상황이에요.

전세 매물이 줄어드는 이유가 있어요. 집주인들이 전세보다 월세를 더 좋아하게 됐어요. 전세 대출 금리가 연 6%대까지 오르다 보니, 세입자도 이자 부담이 커지고 집주인은 '차라리 월세를 받자'는 계산이 서는 거예요. 서울 아파트 평균 월세는 이미 월 162만 원을 넘었어요. 전세로 이사하려는 수요는 여전한데 매물이 없으니, 남은 전세 물건에 수요가 몰려 가격이 더 오르는 악순환이 반복되고 있어요.

보증금이 커질수록 돌려받지 못할 위험도 함께 커져요. 이럴 때일수록 계약 전 '등기부등본' 확인이 필수예요. 등기부등본은 대법원 인터넷등기소에서 무료로 열람할 수 있어요. 여기서 가장 먼저 확인할 곳은 '을구(乙區)' — 근저당권 설정 항목이에요. 집주인이 은행에서 빌린 빚이 많을수록, 경매 상황이 생겼을 때 내 보증금 순위가 밀려요. 전셋값과 집주인 대출금을 합친 금액이 집값의 70~80%를 넘으면 이른바 '깡통전세' 경고 신호예요. 이사 당일에는 반드시 전입신고와 확정일자를 받으세요. 하루라도 늦으면 그사이 생긴 빚보다 내 보증금 우선순위가 밀릴 수 있어요.

전세보증보험(HUG)도 꼭 알아두세요. 만기가 돼도 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보험사가 대신 먼저 지급해줘요. 집주인 동의 없이도 가입할 수 있고, 2026년부터 임대사업자는 의무 가입이에요. 보험료는 보증금의 약 0.02~0.05% 수준이라 부담이 크지 않아요. 7억 전세라면 연 14만~35만 원 정도예요. 큰돈을 지키는 보험치고는 합리적이에요.

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