집 살 때 LTV·DSR 모르면 낭패예요

내 집 마련을 꿈꾸는 분이라면 반드시 알아야 할 두 가지가 있어요. 바로 LTV와 DSR이에요. 쉽게 말해 LTV는 '집값의 몇 %까지 빌릴 수 있나', DSR은 '내 연봉의 몇 %까지 빌릴 수 있나'를 결정하는 기준이에요. 2026년 현재 이 두 규제가 예전보다 더 까다로워졌어요. 특히 '스트레스 DSR 3단계'가 올해 전면 시행되면서, 작년보다 빌릴 수 있는 금액이 최대 1억 원 이상 줄어든 사례가 나오고 있어요. 서울 아파트값이 85주 연속 오르는 상황에서 대출 한도까지 줄었으니, 내 집 마련 계획이 있다면 지금 당장 확인해 두세요.

LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 금액의 비율이에요. 예를 들어 6억짜리 아파트를 살 때 LTV가 40%라면 최대 2억 4천만 원까지 빌릴 수 있어요. 서울 같은 규제지역은 LTV 40%, 비규제지역은 60~70%까지 가능해요. 단, 생애최초 주택 구입자라면 규제지역에서도 LTV 80%까지 허용돼요. DSR은 조금 더 복잡해요. 주택담보대출뿐 아니라 신용대출·자동차 할부·카드론 등 내가 갖고 있는 모든 빚의 연간 원리금 합계가 내 연 소득의 40% 이내여야 해요. 연소득 5천만 원이라면 1년에 갚는 모든 빚의 원리금 합계가 2천만 원 이내, 즉 매달 약 167만 원 이내여야 하는 셈이에요.

2026년부터는 여기에 '스트레스 DSR'이 더해졌어요. 지금 금리가 낮더라도 미래에 금리가 오를 경우를 미리 계산해 대출 한도를 보수적으로 산정하는 방식이에요. 3단계가 전면 시행되면서 실질 한도가 줄어든 분들이 많아요. 연소득 1억 원인 분이 주택담보대출을 받으려 하면 이전보다 최대 1억 원 이상 적게 나올 수 있어요. 한편 정부는 이달 말 그린벨트 해제를 통한 신규 택지 발표를 예고하고 있어요. 공급이 늘면 집값 상승 압력이 줄고, 대출 한도 문제도 다소 숨통이 트일 수 있어요. 하지만 실제 입주까지는 수년이 걸리기 때문에 지금 당장 규제를 피해갈 방법은 없어요.

내 집 마련 전에 미리 해두면 좋은 것들을 알려드릴게요. 첫째, 금융감독원 '내 대출 한도 계산기'나 은행 앱에서 LTV·DSR 기준으로 대출 한도를 미리 확인해 보세요. 신용대출이나 자동차 할부가 있다면 DSR에 이미 포함돼 있어서 한도가 예상보다 훨씬 적게 나올 수 있어요. 둘째, 주택 구입 전에 기존 대출을 최대한 정리해 DSR 여유를 확보하는 게 유리해요. 셋째, 생애최초 주택 구입자 혜택(LTV 80%)을 받으려면 세대원 전원이 주택을 갖고 있지 않아야 하니, 배우자나 자녀 명의 주택도 미리 확인하세요.

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