LTV·DSR이 뭐길래 대출이 안 돼요?

은행에서 집 살 돈을 빌리려다 '한도 초과'라는 말에 당황한 적 있으신가요? 바로 LTV와 DSR이라는 두 가지 규제 때문이에요. 2025년 하반기부터 스트레스 DSR 3단계가 전면 시행되면서 실제로 빌릴 수 있는 금액이 눈에 띄게 줄었어요. 연소득 1억 원인 분이라면 예전엔 약 6억 5,800만 원까지 빌릴 수 있었지만, 이제는 5억 5,600만 원으로 1억 원 이상 줄었어요. 집값은 그대로인데 빌릴 수 있는 돈이 줄었으니 내 집 마련 부담이 더 커진 셈이에요.

LTV는 집값 대비 빌릴 수 있는 비율이에요. 10억 원짜리 집에 LTV 40%면 최대 4억 원이에요. 규제지역은 보통 40~50%, 비규제지역은 최대 70%예요. DSR은 내 연소득 대비 1년 치 원리금(원금+이자) 상환액 비율이에요. 연봉의 40%를 넘으면 은행이 대출을 안 해줘요. 여기에 더해진 게 '스트레스 금리'예요. 지금 금리가 낮아도 나중에 오를 수 있으니, 미래 금리 상승분을 미리 더해서 한도를 더 보수적으로 잡는 거예요. 예를 들어 실제 대출금리가 연 4%라도 스트레스 금리를 포함해 6%로 계산하는 식이에요.

실생활에서는 가을 이사철에 집 구하기가 더 어려워질 수 있어요. 9월 전국 아파트 입주 예정 물량이 1만 4,000가구로 5년 5개월 만에 최저 수준이에요. 새 집이 적게 풀리면 전세 물건도 줄어 전셋값이 올라갈 수 있어요. 대출 한도는 줄었는데 전세금까지 오른다면 이중고가 될 수 있어요. 특히 서울과 인천 중심으로 입주 물량 감소가 두드러져 수도권 전세 시장이 불안해질 수 있다는 점을 미리 알아두세요.

정부는 LTV·DSR 규제를 당분간 그대로 유지할 계획이에요. 하지만 신혼부부나 사회초년생을 위한 출구는 열려 있어요. SH 미리내집처럼 공공임대 청약이 9월에도 진행되고, 주택도시기금·보금자리론 같은 정책 금융은 시중 금리보다 낮은 조건으로 이용할 수 있어요. 대출이 막막하다면 시중은행보다 정책 금융 상품을 먼저 알아보고, 내 DSR이 몇 %인지 미리 계산해보는 게 도움이 돼요.

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