전세가율 80% 넘으면 내 보증금 위험해요

'전세가율'이라는 말, 들어보셨나요? 어렵게 들리지만 사실은 간단해요. 내가 낸 전세금이 그 집 매매가의 몇 퍼센트냐를 나타내는 숫자예요. 매매가 5억 원인 집에 전세금 4억 원으로 살고 있다면, 전세가율은 80%가 되는 거예요. 전문가들은 이 비율이 80%를 넘으면 이른바 '깡통전세' 위험이 시작된다고 봐요. 2026년 들어 서울·수도권 전세 수요가 꾸준히 늘면서, 일부 단지는 전세가율이 90%를 넘기도 해요.

왜 80%가 기준이 될까요? 집주인이 갑자기 돈이 없어지거나 집이 경매에 넘어갈 때, 낙찰 가격은 대부분 시세보다 낮아요. 경매 낙찰가는 보통 시세의 70~80% 수준이에요. 전세가율이 80%인 집이 경매로 넘어가면, 팔린 금액이 전세금보다 적어질 수 있어요. 그 차액을 세입자가 고스란히 떠안게 되는 거예요. 여기에 집주인이 이미 주택담보대출을 많이 받아뒀다면 상황은 더 심각해져요. 경매에서 나온 돈은 대출(선순위 채권)이 먼저 가져가고, 세입자 보증금은 맨 뒤로 밀리거든요.

그렇다면 내 보증금을 어떻게 지킬 수 있을까요? 세 가지를 꼭 챙기세요. 첫째, 계약 전 등기부등본을 직접 확인하세요. 집주인이 해당 집을 담보로 얼마나 대출받았는지 한눈에 보여줘요. 인터넷등기소에서 700원이면 누구나 열람할 수 있어요. 둘째, 이사 당일 바로 전입신고와 확정일자를 받으세요. 이 두 가지가 갖춰져야 경매에서 내 순서를 앞당길 수 있어요. 셋째, 전세보증금반환보증 보험에 가입하세요. HUG(주택도시보증공사)나 HF(한국주택금융공사)를 통해 가입하면, 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보증기관이 대신 갚아줘요.

전세보증보험에도 가입 기준이 있어요. 전세가율이 126%를 초과하는 집은 아예 가입이 안 돼요. 집에 선순위 대출이 많아도 거절될 수 있어요. 그래서 계약 전에 '내가 보증보험에 가입할 수 있는 집인가'를 먼저 확인하는 것이 좋아요. 기준금리가 3.0%로 오른 지금, 집주인도 전세금 반환 여력이 줄어들 수 있어요. 이럴수록 세입자가 스스로 보증금을 지키는 장치를 챙기는 게 무엇보다 중요해요.

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