전세대출 더 까다로워진다, 내 보증금은?

요즘 전세를 구하려는 분들 사이에서 '전세대출이 예전보다 훨씬 어려워졌다'는 말이 많이 들려요. 정부와 금융당국이 올해 들어 전세대출 보증비율을 낮추고, 가계 대출 전반을 조이는 규제를 단계적으로 강화하고 있거든요. 수도권 규제지역 기준으로 공적 보증기관의 전세대출 보증비율이 기존 90%에서 80%로 낮아졌어요. 예를 들어 전세보증금이 5억 원이라면, 예전에는 4억 5천만 원까지 보증이 됐는데 이제는 4억 원까지만 보증이 돼요. 그 차이인 5천만 원은 스스로 마련해야 하는 거예요.

DSR이란 '총부채원리금상환비율'이라는 말인데, 쉽게 풀면 '내 연 소득 중에서 1년 동안 빚을 갚는 데 쓰는 돈이 몇 %냐'를 따지는 규칙이에요. 예를 들어 연 소득 5,000만 원인데 대출 원금과 이자를 1년에 2,000만 원 갚아야 한다면 DSR이 40%가 돼요. 정부는 이 비율이 일정 수준을 넘으면 대출 자체를 안 해줘요. 2026년 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서 '금리가 지금보다 더 오른다면 얼마나 갚아야 하나'를 가정해 대출 한도를 계산해요. 가상의 금리 상승분을 미리 반영하기 때문에 실제 빌릴 수 있는 금액이 줄어드는 거예요. 무주택자와 버팀목 전세대출 같은 정책 대출은 지금은 DSR 직접 규제 대상이 아니지만, 기존에 주담대나 신용대출이 있다면 영향을 받을 수 있어요.

이 규제들이 실생활에서 어떻게 느껴지냐면, 같은 집을 전세로 구하더라도 은행에서 빌릴 수 있는 돈이 줄어든다는 거예요. 그 부족한 부분은 본인 돈으로 채워야 하니 목돈 마련이 더 어려워지는 셈이에요. 또 보증비율이 낮아지면, 만약 집주인이 사정이 생겨 보증금을 돌려주지 못하는 상황이 됐을 때 공적 기관에서 대신 갚아주는 한도도 함께 줄어들어요. 그래서 HUG(주택도시보증공사)나 HF(한국주택금융공사)가 파는 '전세보증금 반환보증'에 따로 가입해 두면 만일의 상황에 내 보증금을 훨씬 두텁게 지킬 수 있어요.

전세를 새로 구하거나 갱신을 앞두고 계신 분이라면 두 가지를 꼭 확인해 보세요. 첫째, 내가 받으려는 전세대출의 보증비율이 얼마인지, 내 소득 기준으로 한도가 얼마나 나오는지 은행 창구나 앱에서 미리 확인해요. 둘째, 보증료 몇만 원이 아까워서 전세보증금 반환보증을 건너뛰면 나중에 수천만 원을 날릴 수 있어요. 소액이라도 가입해 두는 습관이 가장 든든한 보험이 돼요.

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