내 전세보증금, 돌려받을 수 있을까요?

전세 계약이 끝날 때 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 될까요? 남의 일 같아 보여도 최근까지 전세사기 피해 주택 매입 건수가 1만 호를 넘어섰고, 아직도 매달 700여 건의 새 피해가 발생하고 있어요. 누적 피해 보증금은 무려 4조 7천억 원에 달해요. 피해자 상당수가 '나는 꼼꼼하게 확인했다'고 했지만, 몰랐던 함정에 빠진 경우가 많아요. 오늘은 전세 계약 전·후에 반드시 알아야 할 내용을 정리해 드릴게요.

가장 든든한 방패는 'HUG 전세보증금 반환보증(전세보증보험)'이에요. 집주인이 계약 만료 후 보증금을 돌려주지 못하면, 주택도시보증공사(HUG)가 대신 내 보증금 전액을 먼저 지급해 주고 나중에 집주인에게 받아내는 구조예요. 단, 가입 조건이 있어요. 핵심은 '126% 룰'이에요. 전세보증금이 그 집의 공시가격 기준으로 매긴 담보가치의 126%를 초과하면 가입이 안 돼요. 보증금이 집값보다 높은 이른바 '깡통전세'는 보험 자체가 불가능하다는 뜻이에요. 계약 전에 공시가와 보증금 비율을 반드시 확인하세요.

가입 시기도 굉장히 중요해요. 잔금을 낸 날과 전입신고를 마친 날 중 늦은 날을 기준으로, 전체 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청해야 해요. 2년 계약이라면 1년이 지나기 전, 즉 살기 시작한 지 12개월 안에 신청해야 해요. 그 기한이 지나면 가입 자체가 불가능해요. 신청은 토스·카카오페이·네이버부동산·HUG 안심전세 앱에서 비대면으로 간편하게 할 수 있어요. 공인인증서 없이도 신청 가능하니 부담 갖지 마세요. 오늘 당장 확인해 보시길 권해요.

보험 가입 전에 체크해야 할 것도 있어요. 등기부등본을 발급해 '근저당'이 얼마나 설정돼 있는지 꼭 확인하세요. 집주인이 이미 많은 빚을 진 상태라면, 집이 경매에 넘어갈 때 내 보증금보다 은행 빚이 먼저 갚아져요. 또 전입신고와 확정일자를 반드시 같은 날, 잔금 당일에 함께 받아 두세요. 이 두 가지가 법적으로 내 보증금 순위를 지켜 주는 최소한의 안전장치예요. 계약서에 '특약: 전세보증보험 가입 거부 시 계약 해지 가능'을 넣어 두면 더욱 좋아요.

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