전세보증금, 사라지지 않게 지키는 방법 있어요

어제 예고한 대로 오늘은 전세보증금을 안전하게 지키는 방법을 알아볼게요. 전세사기라는 단어가 뉴스에 자주 오르내리던 지난 2~3년, '내 전세금은 괜찮을까?' 하고 불안하셨던 분들 많으셨을 거예요. 다행히 정부가 보증 기준을 강화하면서 전세보증 사고액이 2023년 최고점 대비 78%나 줄었어요. 하지만 제도가 완전히 갖춰지기 전까지 세입자 스스로 챙겨야 할 것들이 여전히 있어요.

전세보증금을 지키는 가장 든든한 안전망은 HUG(주택도시보증공사)의 전세보증금반환보증이에요. 집주인이 계약 만료 후 보증금을 돌려주지 못하면, HUG가 세입자에게 먼저 돌려준 뒤 집주인에게 따로 청구하는 구조예요. 단, 전세가율이 90% 이하인 집에만 가입할 수 있어요. 전세가율이란 집값 대비 전세금 비율인데, 이게 90%를 넘으면 HUG도 위험 부담 때문에 보증을 거부해요. 예를 들어 집값이 3억 원인데 전세금이 2억 8천만 원이라면 전세가율이 93%가 돼 가입이 안 돼요. 한편 정부는 지난 7월, 전세보증금을 집주인 개인 계좌가 아닌 공적 기구에 맡겨 관리하는 '안심신탁' 제도를 검토한다고 발표했어요. 사고가 나도 즉시 돌려받을 수 있는 구조를 만들겠다는 취지인데, 아직 설계 단계라 시행까지는 시간이 걸려요.

지금 당장 내가 할 수 있는 전세보증금 보호 방법은 네 가지예요. 첫째, 계약 전 반드시 등기부등본을 직접 발급받아 근저당(빚)이 얼마나 잡혀 있는지 확인하세요. 집에 빚이 많으면 경매로 넘어갔을 때 보증금을 돌려받기 어려워요. 둘째, 전세가율을 80% 이하로 유지하는 게 안전해요. 전세가율이 높을수록 집값이 조금만 내려도 보증금이 날아갈 위험이 커요. 셋째, 입주 당일 전입신고와 확정일자를 함께 받아두세요. 주민센터나 인터넷등기소에서 간단히 할 수 있고, 이걸 해야만 경매 때 먼저 돈을 받을 수 있는 순위를 얻어요. 넷째, HUG 전세보증보험에 꼭 가입하세요. 전세가율 90% 이하, 보증금 3억 원 이하라면 지금 바로 가입 가능해요.

전세 시장을 보면 서울 아파트 전세가격이 8월 첫째 주에도 전주 대비 0.11% 올랐어요. 전세가가 계속 오르면 전세가율도 덩달아 높아지는 경우가 많아요. 계약 갱신을 앞두고 있다면 지금 내 집의 전세가율이 얼마인지 다시 확인해보세요. 혹시 90%를 넘었다면 HUG 보증을 유지하기 어려워지니, 전월세 전환이나 다른 집을 알아보는 것도 미리 생각해둘 필요가 있어요.

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