1주택자, 세금이 달라진다고요?

지난 8월 3일, 정부가 '2026년 세제개편안'을 발표했어요. 어제 예고드린 대로, 오늘은 1주택자에게 종합부동산세(종부세)와 양도세가 어떻게 달라지는지 함께 들여다볼게요. 이번 개편의 핵심은 딱 하나예요. '실제로 그 집에 살고 있느냐'에 따라 세금을 크게 달리 매기겠다는 거예요. 집에 직접 사시는 1주택자는 세금 부담이 줄고, 실거주 없이 보유만 하거나 집을 여러 채 가진 분들은 부담이 오히려 늘어요. 부동산 세금의 기준이 '보유 여부'에서 '거주 여부'로 무게중심이 이동하는 큰 변화예요.

먼저 종합부동산세부터 볼게요. 지금까지는 공시가격 12억 원을 넘는 집을 가진 1주택자라면 누구나 종부세를 냈어요. 이번 개편안은 이 기준을 실거주할 때 공시가 14억 원, 실거주하지 않을 때 공시가 9억 원으로 나눠요. 시가로 환산하면 실거주 시 약 20억 원 이하 집은 종부세가 없어지는 셈이에요. 양도세도 달라져요. 집을 팔 때 오래 보유하면 세금을 깎아주는 '장기보유특별공제'가 2029년부터는 보유 기간이 아닌 거주 기간 기준으로 바뀌어요. 지금은 보유·거주 각각 최대 40%씩 공제받을 수 있는데, 앞으로는 '얼마나 오래 살았느냐'만 따지게 돼요. 10년을 갖고 있어도 실제로 살지 않았다면 공제 혜택이 크게 줄어들어요.

실거주 1주택자라면 대부분 세금이 줄거나 지금과 비슷해요. 시가 20억 원짜리 아파트에 직접 살고 있다면 종부세가 없어지고, 나중에 팔 때도 거주 기간이 길수록 양도세 공제 폭이 커져요. 반면, 집을 전세로 내주고 다른 곳에 사시는 경우엔 공시가 9억 원만 넘어도 종부세가 나오기 시작해요. 지금까지 '12억 원 이하라 안심'이었던 분들도 다시 점검이 필요할 수 있어요. 집을 여러 채 가진 다주택자는 공정시장가액비율이 2027년부터 70%로 단계 인상되면서 보유세 계산 기준이 높아져 부담이 더 커질 예정이에요.

이 모든 변화는 아직 '정부안'이에요. 9월 정기국회에 제출되어 심의를 거쳐야 최종 확정돼요. 종부세 개편은 2027년부터, 양도세 거주 기간 기준 전환은 2029년부터 단계 시행 예정이에요. 국회 논의에서 일부 내용이 바뀔 수도 있으니, 지금 당장 집을 팔거나 이사를 서두를 필요는 없어요. 하지만 앞으로 내 집과 관련된 결정을 하실 때 '실제로 거주하느냐'가 중요한 기준이 된다는 점은 꼭 기억해 두세요.

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