이사 날 전입신고만 해도 보증금이 지켜져요?

집을 새로 얻을 때 가장 무서운 걱정은 '혹시 내 보증금을 못 돌려받으면 어떡하지?'예요. 전세사기 뉴스가 끊이지 않으면서 이 두려움은 더 커졌고, 정부가 올해 3월 대책을 내놨어요. 핵심은 딱 하나예요. 이사하고 전입신고를 하는 그 순간, 즉시 법적 보호가 시작된다는 거예요. 이 권리를 '대항력'이라고 해요. 오늘은 대항력이 뭔지, 어떻게 달라졌는지, 내가 어떻게 챙겨야 하는지를 차근차근 짚어볼게요.

원래 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 생겼어요. 예를 들어 수요일에 이사를 마치고 전입신고를 했다면, 목요일 자정이 돼야 비로소 법적으로 보호를 받을 수 있었어요. 그런데 그 몇 시간 사이에 나쁜 집주인들이 은행으로 달려가 담보대출(근저당)을 설정하는 일이 실제로 벌어졌어요. 집주인 대출이 먼저 잡히면, 나중에 집이 경매로 넘어갈 때 은행이 먼저 돈을 가져가고 세입자 보증금은 그다음이 돼요. 이 허점을 악용한 전세사기로 피해를 본 분들이 수천 명에 달했어요. 2026년 3월부터는 이 공백이 사라졌어요. 전입신고 접수 시점, 바로 그 순간부터 대항력이 생겨요.

그러면 이제 전입신고만 빨리 하면 다 안전할까요? 거의 그렇지만, 두 가지를 함께 챙기면 훨씬 완전해요. 첫째, 이사 당일 바로 전입신고를 하세요. 주민센터에 직접 가거나 정부24 앱에서 온라인으로 할 수 있어요. 하루도 미룰 이유가 없어요. 둘째, 전입신고와 함께 '확정일자'도 꼭 받으세요. 확정일자는 주민센터나 법원에서 임대차 계약서에 도장을 받는 거예요. 대항력과 합쳐지면 '우선변제권'이 생겨요. 경매가 붙어도 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리랍니다. 주민센터 방문 한 번으로 전입신고와 확정일자를 동시에 해결할 수 있으니 꼭 챙기세요.

보증금이 크다면 '전세보증보험'도 가입해 두세요. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증에서 들 수 있고, 보험료는 보증금의 연 0.1~0.4% 수준이에요. 3억 전세라면 연 30만~120만 원 정도예요. 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 보증공사가 대신 내주고, 이후 집주인에게 청구해요. 계약하기 전에는 등기부등본과 정부의 '전세계약 위험진단 서비스'로 집에 빚이 얼마나 있는지, 앞서 들어간 보증금은 얼마인지도 꼭 확인해야 해요. 바뀐 법 제도와 내 꼼꼼한 확인이 함께해야 보증금이 진짜 안전해져요.

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