등기부 속 빚, 어떻게 읽을까요?

어제 예고한 등기부 속 권리, 오늘은 보증금과 함께 읽어봐요. 10월 28일 보도에서 이달 서울 아파트 평균 전세가격은 7억2898만원으로, 지난해 말보다 9.5% 올랐어요. 전세금처럼 큰돈을 맡길 때는 집의 모습뿐 아니라 그 집에 어떤 권리가 걸려 있는지도 살펴볼 필요가 있어요. 등기부는 집에 관한 권리를 적어 둔 장부와 비슷해요. 집주인 이름을 확인하는 데서 한 걸음 더 나아가, 먼저 설정된 담보 권리가 있는지도 읽어보는 거예요. 오늘은 전세 계약 점검 기사에 나온 선순위 근저당권과 채권최고액을 중심으로, 장부의 뜻을 차근차근 풀어볼게요.

'선순위'는 앞서 있다는 뜻이고, 근저당권은 집을 담보로 돈을 빌릴 때 설정하는 권리예요. 줄을 서서 차례를 기다리는 모습을 떠올리면, 먼저 설정된 권리가 무엇인지 확인하는 과정과 비슷해요. 기사에서는 선순위 근저당권의 채권최고액을 보라고 안내했어요. 채권최고액은 등기부에 적힌 담보의 한도 금액이에요. 집주인이 말하는 대출금 액수와 함께 장부에 적힌 권리와 금액을 직접 읽는 게 핵심이에요. 내 보증금만 따로 떼어 보면 집에 이미 걸린 부담을 놓칠 수 있으니, 같은 집에 걸린 담보 금액과 보증금을 함께 살펴보는 거예요.

기사에서 제시한 점검 방법은 이 한도 금액과 내 전세보증금이 집값에서 차지하는 몫을 함께 보는 거예요. 합친 금액이 실제 매매가의 70%를 넘으면 위험 신호로 살피라고 안내해요. 이 비율은 기사가 제시한 점검 기준이며, 그 아래라고 보증금 반환을 보장하는 뜻은 아니에요. 또 서울 전체의 평균 전셋값으로 내가 계약할 집의 사정을 대신 판단할 수는 없어요. 평균은 동네 날씨 예보처럼 큰 흐름을 보여주고, 등기부는 내가 들어갈 집을 따로 살피는 자료예요. 같은 전세금이라도 먼저 설정된 담보 권리와 그 금액이 다르면 확인할 내용도 달라져요.

확인하는 시점도 중요해요. 기사는 대법원 인터넷등기소에서 등기부를 직접 발급하고, 잔금을 치르는 날 다시 열람하라고 안내해요. 처음 펼쳤던 장부를 마지막에 다시 살피는 셈이에요. 등기부 확인과 함께 집주인의 세금 체납 여부도 챙겨야 해요. 일정 요건 아래에서는 집주인 동의 없이 미납 국세 열람을 신청할 수 있다고 설명해요. 입주하면서 전입신고와 확정일자도 같은 날 챙기라고 안내해요. 집을 넘겨받고 전입신고를 갖췄을 때 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생긴다는 시간차도 있어요. 장부의 내용과 확인 날짜, 입주 때 할 절차를 따로 메모해두면 순서를 놓치지 않고 살펴볼 수 있어요.

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